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breve guía para la compra de inmuebles en Brasil

ADQUISICIÓN DE UNA PROPIEDAD

Cualquier Persona física ó jurídica no-residente puede adquirir una propiedad inmobiliaria en Brasil en las mismas condiciones y con los mismos derechos que un nacional brasileño.

Respecto a las propiedades inmobiliarias la ley brasileña contempla dos categorías fundamentales:

El derecho de posesión entendido cómo un derecho particular a ejercer ciertos poderes de propiedad tales cómo el derecho a reclamar, conservar ó recuperar la posesión de la propiedad, el derecho a recibir sus frutos (incluidas rentas y cualquier otro ingreso que generara la propiedad), el derecho a ser indemnizado por mejoras necesarias llevadas a cabo y el derecho a retener el bien.

Y el derecho de propiedad definido éste en el Código Civil brasileño cómo el derecho de un particular a usar, disfrutar y disponer de sus bienes y recuperarlos de quienquiera que haya tomado posesión de ellos de forma ilegítima.

El procedimiento para la adquisición de inmuebles (incluso sobre plano) se resume cómo sigue:

Reserva. Una vez tomada la decisión se firmará un contrato de reserva con la parte vendedora abonando una cantidad (a tener en cuenta que el monto no retornable en caso de desestimiento de la compra es de 3.000€ salvo que no se cumpla alguna de las diligencias debidas) que se considerará parte del precio.

Diligencias Previas. Antes de firmar el contrato de compra-venta es conveniente realizar las siguientes comprobaciones respecto del vendedor y del objeto de la compra-venta:

Certificado de registro de la empresa vendedora ó prueba de la identidad del vendedor caso de ser éste una persona física.
Comprobación de apoderamientos del firmante de la parte vendedora en caso de representar a una mercantil ó tratarse de un representante legal del vendedor.
Comprobar la Escritura original de título de propiedad.
Comprobar la inscripción en el registro de la propiedad.
Verificar las cargas, gravámenes, derechos de terceros sobre el inmueble ó impuestos pendientes de liquidación por la propiedad.

Las anteriores diligencias es conveniente que se realicen de la mano de un abogado local ó de un agente de la propiedad inmobiliaria.

CPF (Cadastro de Pessoa Física). Es un número de identificación fiscal que se debe obtener para realizar cualquier actividad de naturaleza jurídica y económica que se haga en Brasil. Es un requisito legal obligatorio para cualquier extranjero (residente ó no en el país) que quiera adquirir un bien inmueble que sirve para identificar a éste a efectos fiscales y de titularidad del bien ó bienes adquiridos.

Contrato de compra-venta. Antes de firmar un contrato de compra-venta es conveniente consultar con un abogado especializado en transacciones inmobiliarias cualquier riesgo que pudiera contraerse firmando el documento ó la existencia de posibles cláusulas desfavorables en el mismo. Una vez firmado éste la parte vendedora requerirá un primer plazo del pago del precio de laa compra-venta.

Firma de la Escritura de compra-venta. La transacción finaliza con la firma de la Escritura de compra-venta ante Notario Público (Cartório) entre las partes siendo la tarea de aquel comprobar las identidades de los intervinientes, asegurar que se cumplen todos los requisitos legales necesarios para llevar a cabo el acto y consignar que el precio y la forma de pago del mismo están establecidas en la Escritura.

Fiscalidad para no-residentes en compras de bienes inmuebles.

categoría	tasa	observaciones
Imposto Sobre Transmissão Intervivos de Bens Imóveis (ITIV) Equivale al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales español.	Del 2% al 6%	Se trata de un impuesto establecido por los municipios que se liquida en el momento de escriturar la compra-venta. La tasa se aplica sobre el mayor de los valores de venta declarado ó el de tasación. La tasa promedio es el 3% pero en algunas municipalidades puede superar esa cifra.
Gastos de Notario (Cartório) y registro (registro de inmoveis)	Del 2% al 3%	Notaría desde aprox. 1.2% Registro de la Propiedad desde aprox. 0.7%

Fiscalidad de la propiedad

categoría	tasa	observaciones
Imposto De Renda Pessoa Física (IRPF).	25%	Los ingresos obtenidos en Brasil por personas no-residentes están sujetos a una retención del 25% a cuenta del IRPF. Una vez se disponga de un número de CPF se está obligado a presentar declaración de renta ante la hacienda pública (Receita Federal) incluso cuando ésta sea negativa.
Imposto Predial E Territorial Urbana (IPTU) equivalente al IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles) español.	Según valoración catastral .	Es la tasa anual que se tributa a la administración local por la propiedad de bienes inmuebles de naturaleza urbana. Se liquida por año adelantado de una vez entre los meses de enero y agosto. Generalmente no representa una cantidad importante.
Imposto Sobre A Propiedade Territorial Rural (ITR) equivale a la contribución (IBI) de Rústica español.	Según valoración catastral .	Tasa anual sobre la propiedad rural que se liquida a la municipalidad. Su importe varía según de que municipio se trate.

Fiscalidad en la venta y disposición de bienes inmuebles

categoría	tasa	observaciones
Impuesto sobre beneficios al Capital Invertido	15%	Los beneficios reconocidos por las personas físicas obtenidos por la venta de un bien inmueble en Brasil están sujetos a una retención del 15% a cuenta del impuesto sobre la renta. El beneficio viene determinado por la diferencia entre el precio de la venta y el precio de la compra debidamente recogido en la declaración anual de IRPF del vendedor.
Imposto Sobre A Transmissáo "Causa Mortis" E Doaçáo de Bens e Direito (ITCM) equivale al ISD (Impuesto de Sucesiones y Donaciones) español.		Este impuesto es con el que los estado federales gravan la transmisión de bienes inmuebles por la vía de donación ó herencia. Puede variar de un estado a otro siendo la tasa promedio el 4%.